店面出租怎麼找更有效率？挑選重點、流程到開店成本一次掌握！

找到適合的出租店面是創業和展店時重要的第一步，好的店面位置能夠帶來源源不絕的消費人潮，是直接影響店面營收的關鍵因素。如果你正在煩惱挑選店面時應該注意什麼？簽約流程是怎麼進行的？本文整理了店面出租的挑選重點、出租流程以及可能的額外支出有哪些，帶你一起了解尋找店面出租時需要注意的大小事。　

怎麼找到理想的店面？先看這三個重點！

店面出租挑選重點一：商圈類型

商圈類型通常由人口組成和地理位置劃分，會直接決定店面的目標客群和客流量。選對商圈類型能夠讓店面累積穩定的客源，達到事半功倍的效果。以下介紹5種常見的商圈類型，幫助創業者了解不同商圈類型的特色：

1. 社區型商圈：通常圍繞在社區大樓周邊，客群以附近住戶和家庭為主。特色是顧客回訪率高、沒有明顯的淡旺季，適合能夠滿足日常生活所需的店家，如便利商店、自助洗衣店、平價小吃店等。
2. 學區：特色是到寒暑假時間人流會明顯減少，加上學生追求高CP值、新鮮與流行感，通常餐飲店家的生命週期會比較短。相較之下，影印店、藥妝五金這些店家有固定的消費需求，反而比較不容易被取代。
3. 辦公型商圈：客群以商辦大樓、科技園區或政府機關附近的上班族為主，因此生意最好的時段是在平日白天。適合外帶方便以及出餐速度快的店家，如便利商店、便當店、飲料店等。
4. 都會型商圈：通常位於市區中心，是消費者購物和休閒娛樂的地方。客源組成多元、假日人流量大，是客單價最高的商圈類型，通常店面租金也最高。適合連鎖與高單價的服飾、餐飲、3C用品品牌進駐。
5. 轉運型商圈：集中在如高鐵站、火車站或捷運站附近，客群多是通勤族與轉乘旅客。交通樞紐人流量大、停留時間短且沒有明顯的尖峰時段，適合快速且方便帶著走的速食店、飲料店、伴手禮店等。

商圈類型比較表

（手機版表格可左右滑動）

店面出租挑選重點二：店面曝光度和競爭店家數量

店面要足夠吸引目光才能讓消費者想要走進來消費，因此店面的曝光程度很重要。在挑選出租店面時，先留意店面位置是否位於主要幹道、招牌會不會被擋住、方不方便停車等，這些因素都會影響消費者停留的意願。

另外，如果同一個商圈500公尺內有3-5間相同類型的店面時，表示競爭壓力較大，建議可以考慮另選地點，避免同性質的店家數量太多導致客人被分散。

店面出租挑選重點三：確認建物用途是否符合營業規定

除了店面條件很重要外，建物用途是決定店家能不能合法營業的關鍵。法律有明確規範每棟建物的用途、樓層和面積，建議經營者在承租前事先到內政部網站查詢該地址的土地使用分區，確認店面的經營型態符合使用規定後再完成店面出租流程，否則違規營業可能會被處以罰鍰，甚至遭主管機關勒令停業。
〈延伸閱讀：便宜店面出租怎麼挑？5大挑選重點、租金行情、隱藏成本一次看〉

店面出租有哪些流程？

確認開店需求

開店需求包含預算、地點、營業項目、營業時間等。在開始著手尋找店面出租的物件前，建議可以先把開店需求區分為「一定要有的條件」和「加分條件」作為初步的篩選，將需要條件列得越明確，就能夠越精準的找到理想的店面。

篩選適合的物件

確認完開店需求後，經營者就可以開始尋找店面出租。目前主流的搜尋管道是透過線上的房屋交易平台、出租社團同時比較多樣物件。線上管道的優勢是更新速度快，也能了解不同地區的物件，對於經營者來說是更省時省力的選擇。

確認租賃條件並簽約

如果和房東簽訂租約時，因為看不懂合約內容或是不曉得要注意什麼就直接簽名，在租約期間內遇到問題時可能會產生糾紛。建議創業新手要特別注意以下三點，避免讓自己的權益受損。

1. 經營許可：一般住家辦理營登後房屋稅就會提高，因此在營登前需要經過房東的同意，避免後續因為稅務問題產生爭議。建議將店面相關的資訊一起寫進租約中，保障雙方權益。
2. 解約條款：指的是租客在租約期間內提早終止合約，這種情況可能出現在店面經營不善、想換店址或是無法取得營業許可，建議在合約內也要列清楚提前解約時的違約金比例。
3. 店面租期：創業新手容易忽略開業前成本對租期長短的影響，簽約前可以先思考「裝潢和設備要用幾年才能回本？」將折舊和分攤年限一起納入規劃，才能避免租期太短，成本還沒回收就要重新搬遷的情況。

店面出租會有哪些支出？

店面在正式營業前，除了租金之外還有哪些可能的支出項目？以下整理了五種常見以及可能被忽略的開店成本，在評估預算時也要一起將這些項目納入考量，避免最後發現實際支出超過預期而導致資金缺口。

店面租金

店面租金的行情會受到商圈類型、地點、坪數等因素影響，通常建議租金成本控制在不超過營業額的10%，經營者也可以從這個比例往回推算每個月應達標的營業額。舉例來說：在月租金10萬元的情況下，每月的營業額目標就要至少設定100萬，才不會有太大的財務負擔。

另外，如果店面想要開設在都會型或轉運型商圈中，要特別注意這類型商圈的租金算法通常與一般店面不同，會採用包底抽成制，也就是營業額越高、要繳的租金就越多，建議經營者在評估成本時也不能忽略店面租金的計算方式。

押金

在簽租約時除了第一個月的租金之外，租客還需要另外給房東一筆押金。依法規定押金最多不能超過2個月的租金，而且在租約期滿後，除非是有租客惡意破壞、欠繳租金或提前解約的情況，否則房東要在店面點交完後將押金全額退還給租客。

仲介費

若在店面出租的過程中有經過仲介媒合，在租賃雙方簽訂契約後，依法仲介最多可收取1.5個月租金的仲介費。目前市場上主流的分配方式是房東付 1 個月、租客付 0.5 個月，而針對租金較高或租期較長的物件通常會有議價空間，根據地段和條件的不同，議價空間有機會達到5-10%。

修繕與維護費

相較於一般住家，店面可能的維修項目和費用都高出許多，建議在簽約前租賃雙方就要約定好各自負責處理的項目，避免產生爭議。另外，在簽約前經營者也可以根據修繕範圍和條件向房東議價，例如：管線老舊、牆面裂縫等自然損壞的問題都是可以爭取調整租金的事項。

營業登記及相關審查費用

店面在辦理營業登記時需繳納規費，若是請記帳士或會計師委託代辦則另有代辦費，通常整個流程總共會支出約6,000-18,000元。若經營的是餐飲、醫療、美容等可能涉及消防和衛生的產業時，可能還需另外支付審查費，等到審查通過後才能開始營業。

店面出租與店面頂讓有什麼差別？

店面出租與頂讓最大的差別在於開店初期成本有不小的落差。店面出租是從零開始打造整個店面，雖然可以自由規劃成理想的空間，但同時需要付出的心力和成本都相當龐大。而店面頂讓則是承接原店面的資源，通常包含設備、裝潢、供應商等，適合預算有限、創業新手或是想要縮短開業前準備時間的經營者。

店面出租與店面頂讓比較表

（手機版表格可左右滑動）

〈延伸閱讀：店面頂讓好嗎？帶你掌握頂讓店面注意事項，讓創業更順利！〉
〈延伸閱讀：頂讓網站推薦｜買家、賣家都能刊登的平台，頂讓資訊完整又透明〉

創地幫你找到理想的頂讓店面，縮短開店準備時間！

如果創業前期的預算有限，或是想要縮短營業前準備時間，店面頂讓是一個相對適合新手的創業方法。創地是台灣第一個專注於接手、頂讓和加盟的創業媒合平台，不管是想創業的人或是業主，都能輕鬆的在創地上發布自己的需求，提高成交機率。

創地的優勢有哪些？

1. 快速篩選：買家可以透過設定地區、產業類別和頂讓金範圍等條件快速篩選出符合需求的店面，減少在頂讓社團中逐一比較的時間。
2. 自由刊登：目前買賣家都能夠免費刊登，就算買家沒有找到理想的物件，也可以主動發布需求，提高媒合成功的機率。
3. 資訊透明：與店面有關的資訊如租約條件、轉讓資訊、附帶設備、聯絡方式等都是公開透明的，減少買家在資訊不對稱的情況，提升溝通效率。
4. 保障交易安全：如果業者擔心頂讓期間會影響生意，創地提供保密瀏覽功能，只有經過賣家同意的買家才看得到店面資訊，交易過程更安全。

結論

想要找到理想的出租店面不只要考慮商圈類型、法律規範以及營運成本，出租流程的每個環節也都要仔細評估。如果你是創業新手，覺得要從頭打造一間店面的難度太高，店面頂讓是可以幫助創業者減少初期開銷和準備時間的好選擇。創地平台上刊登的店面資訊皆公開透明、方便篩選，歡迎馬上到創地尋找適合的頂讓店面。